“724”新政后苏州“房价地图”时代不远了

  市场,从购买资格到住房信贷,相比于之前的“511”政策,这一次的可以说是

  短短两个多月的时间,苏州楼市调控进一步升级加码,究其原因,还是因为市场热度居高不下。

  “511”政策出台后,苏州新房房源依旧供需失衡,房价还是一路上涨,购房者恐慌抢房,导致不少楼盘出现开盘“秒光”的现象,楼市热度并没有降下来。

  而土地市场上,尽管市区4号土拍看起来比较“冷清”,但是不少房企直接报价到现房前一手,房企拿地依旧进入了白热化的阶段。

  在苏州这个“遍地开花”的城市,只对园区新区狮山板块进行调控降温,效果显然是不明显的,所以,“724”新政,苏州市区限售政策才会迫不及待的跟进了!

  拿苏州来说,房企拿地白热化、新房市场高温不降、二手房市场长期倒挂,还是会导致土地市场热度不减,形成一个循环。

  作为楼市闭环的起点,土地市场在很大程度上,对后期的新房和二手房市场会起到决定性作用。所以,小编这次想聊聊新政对土地市场的调控。

  昨天,新政出来前两小时,“苏州规划”公众号曾发布一条《土拍信息:吴江、相城、园区、常熟共8宗地块出让》的文章,小编点进去的时候,文章已经显示不存在了。

  虽然文章被秒删,但依旧能透露出那么一丝信号,那就是,市区新一轮土地出让公告已经在路上了。

  7月上旬,有粉丝在365淘房平台上问有关外地户口在苏州落户的问题,当时,小编还是以之前的限购政策进行回复,不过短短十几天,落户要求已经从自累计缴纳1年及以上个税或社保变成了需连续缴纳2年个税或社保。

  说不上是朝令夕改,但是今天就开始执行,行动之迅速难免会和之前的政策产生冲突,尤其是前段时间出台的一系列人才新政。

  为此,小编致电了相城区相关部门,其表示,目前相城区的人才新政暂时还是正常进行的,后期不排除可能会有变动。

  从这里也可以看出,目前,苏州关于房产方面的所有政策,是以昨天发布的新政为主的,已经发布的部分政策后期可能会随着新政的执行而进行变动,这也就可以解释“苏州规划”公众号那条文章立马被删除的现象了不是不发,只是可能有变动。

  一般情况下,如果土地市场情况低迷,政府可能会下调起拍价,降低保证金,而当土地市场热情高涨时,政府也会采取相对应的措施来控制土地市场。

  “511” 政策时,政府对土地出让报价规则进行了调整,一旦报价过高,很容易会进入现房销售。而市区3号土拍也验证了其“威力”,不少宅地停在现房前一手。

  如今“724”新政中,将保证金区间设置调整到30%-40%,提高了房企竞拍地块的门槛,这其实是在为房企拿地“降杠杆”,也是为了防止房企激进拿地导致地价普遍上升而引发的系统性风险。

  保证金区间设置提高,以后,实力不够的房企会越来越难拿到地,只有真正自有资金实力的大型房企才能在苏州继续生存。

  其次,“724”新政中同样提到了土地供应。今年市政府确定市区住宅用地计划供应面积为6000亩(其中政策性住房用地不少于1800亩)。结合近年来我市房地产市场变化快、周期短的特点,将在严格执行年度住宅用地供应计划基础上,根据商品住房库存消化周期及市场供需情况对计划及时动态调整,更好发挥供应计划的引导作用。

  如果说,这两个只是想“帮助”开发商理智一点,那么,“住宅用地鼓励实行限房价、限地价出让方式”,这一条应该会是开发商头上悬着的一盆冷水了吧。

  “双限”,是指在土地出让时,提前将地块的起拍价、封顶价和未来该地块建成项目的最高限价确定好。随着土拍公告的公布,开发商无论是在拍前还是拍卖过程中都会直接明了的知道地块开发成本、自己的盈利空间,更能保证开发商理性拍地。

  “双限”政策在土拍过程中或多或少有益于开发商,在后期的新房备价中,则有益于购房者。而且,“双限”政策不仅达到了“稳房价”的目的,更是实现了“稳预期”的效果。

  “双限”政策一旦实施,会对市场预期产生非常大的改变,苏州可能会因此步入“房价地图”时代。

  7月即将迎来尾声,“金九银十”的步子也近了,新房市场会不会继续“高歌”下去?